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La Loi « Duflot » est inapplicable dans les temps.

Le nouveau dispositif d’incitation locatif contraint les investisseurs à baisser de 20% leur loyer, par rapport aux prix du marché. Pour Guy Naflizan, patron de Kaufman & Broad, ce dispositif est tout simplement inapplicable à partir du 1er janvier 2013 !

« Comment voulez-vous que nous arrivions à faire baisser les coûts de construction d’ici 2013? Ces coûts augmentent car les normes changent constamment ».

« Les terrains que nous avons en portefeuille sont au prix du marché. Il faudrait donc que nous entrions en renégociations avec nos propriétaires fonciers pour baisser leur prix de 20%, ce qui s’annonce difficile ».

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Logement : la gauche casse le marché. Un entretien de Jean-François Buet président de la Fnaim au journal Valeurs Actuelles.

Baisse du nombre de transactions et des prix : comment jugez-vous le marché immobilier ?

Jean-François Buet président de la Fnaim
La chute des volumes est plus inquiétante que celle des prix. Nous avions annoncé un repli de 20 % des transactions sur l’année. Dans certains endroits, la baisse pourrait être supérieure. La fin du prêt à taux zéro en début d’année, qui permettait à de nombreux ménages à revenus modestes de devenir propriétaires, explique en partie le ralentissement de l’activité. C’est aussi la conséquence du nouveau régime de fiscalité sur les plus-values au 1er février, qui dissuade les bailleurs de mettre en vente leur résidence secondaire ou leurs biens locatifs. Avec la situation économique et financière, les acheteurs et les vendeurs sont très attentistes.

Laurent Vimont président de Century 21
Auparavant, les cycles immobiliers étaient de dix ans, aujourd’hui, ils sont de trois ou six mois. Dès que les prix atteignent des plus hauts, les volumes se grippent, puis les prix redescendent. Le marché de l’ancien est de plus en plus volatil. En 2011, il y a eu 850 000 ventes dans l’ancien. Cette année, il y en aura environ 700 000. Principales victimes, les primo-accédants, qui ne peuvent pas mobiliser l’apport exigé par les banques ; la part des jeunes acquéreurs de moins de 30 ans a baissé de 30 % dans nos statistiques.

La baisse des taux d’intérêt, qui a d’ailleurs surpris les économistes, ne suffit plus à soutenir le marché ?

Jean-François Buet
Les taux sont bas mais les volumes de financement accordés par les banques diminuent. Les établissements financiers sont très frileux. La baisse des taux profite essentiellement à des investisseurs qui arbitrent leurs valeurs mobilières, par exemple en clôturant leur contrat d’assurance vie pour investir dans l’immobilier, généralement dans de petits logements qu’ils mettront en location. Dans une conjoncture financière difficile, la pierre reste une valeur refuge.

Qu’espérez-vous du nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif en lieu et place du Scellier ?

Guy Nafilyan président de Kaufman & Broad
Nous avons bien compris que le logement social est un axe prioritaire du gouvernement. Mais en dehors de cela, nous n’avons aujourd’hui aucune visibilité sur la politique du logement qu’entend soutenir plus globalement le gouvernement. Il nous est demandé de produire 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux : la question est de savoir comment et où les réaliser. Le gouvernement prépare par ailleurs un dispositif incitatif, du type Besson, pour soutenir le marché locatif, avec des plafonds de revenus et de loyers plus bas, qui s’appliquerait dans les zones tendues et offrirait un amortissement proche de celui du Besson. Ce dispositif procurera-t-il une rentabilité suffisante aux investisseurs ? Si ce dispositif n’offre pas une rentabilité minimale de 4 %, il ne suscitera aucun intérêt de la part des Français.

Laurent Vimont
Le problème de fond est la pénurie de logements. Dans l’ancien, 2011 a été une année de frénésie. Pour la première fois, on a vu des gens se battre physiquement dans nos agences à Paris pour obtenir un bien ! La pénurie amène des comportements irrationnels. Dans les agences, on avait en stock 5 ou 10 mandats de vente pour une centaine d’acheteurs. À Paris, la peur de manquer conduisait les secundo-accédants à acheter un bien avant de vendre le leur, ce qui contribuait à faire monter les prix dans une spirale infernale.

Christian de Gournay président de Cogedim
Il n’y a pas eu de frénésie dans le neuf car il y a de moins en moins d’investisseurs particuliers, surtout en province. À Toulouse, la part des investisseurs dans les programmes neufs variait de 70 à 80 % sur le marché selon les années. Actuellement, leur part dans les réservations est tombée de moitié.

Guy Nafilyan
Dans de nombreuses régions, nous avons connu un très fort ralentissement des réservations, à Toulouse et aussi à Marseille. Seul le marché parisien a bien résisté au premier semestre.

Laurent Vimont
En région parisienne, les investisseurs représentent 30 % des transactions. Paris se vide de ses habitants au détriment des investisseurs. On observe même des épargnants à revenus modestes qui investissent dans la pierre alors qu’ils sont locataires dans le social.

Quelle est la situation réelle du marché des logements sociaux ?

Guy Nafilyan
De nombreux chiffres émanent de différents organismes. Selon Cécile Duflot, il manquerait en France 1,7 million de logements sociaux ! La Fondation Abbé-Pierre parlait de un million, d’autres évoquent le chiffre de 800 000 logements manquants. Ce que nous savons, c’est qu’il y a un besoin important de logements sociaux en France. Quant aux réservations de logements neufs, elles ont reculé de 25 % au premier semestre, quand le ministère du Logement évoque un repli de seulement 14 %. En vérité, le marché du logement a montré au premier semestre des signes de faiblesse évidents.

Bruno Corinti directeur du pôle logement de Nexity
Le gouvernement veut favoriser les loyers plus sociaux, mais les rendements risquent de se rapprocher de ceux des valeurs mobilières, avec le risque de ne plus attirer d’investisseurs. Le produit immobilier a besoin d’un surrendement par rapport aux autres placements financiers pour gommer sa non-liquidité et les contraintes liées à la location (vacance, loyers impayés).

Êtes-vous favorable au relèvement à 25 % de la part obligatoire des logements sociaux dans les programmes neufs ?

Guy Nafilyan
Je souscris intellectuellement à cette idée. Mais lorsqu’on accroît la part des logements sociaux dans une opération, ce sont les prix de vente des autres logements en accession à la propriété qui augmentent. Nous avons passé au crible les 920 terrains que l’État envisage de céder pour créer 110 000 nouveaux logements sociaux. La moitié de ces terrains ne présentent aucun intérêt ou ont déjà été vendus. Les opérations réalisées dans ce cadre auront au moins le mérite de ne pas entraîner une augmentation des prix de vente.

Christian de Gournay
On ne sent pas les pouvoirs publics prêts à réagir vite à une conjoncture très détériorée. Prenons la comparaison avec la formation de la houle en mer. Nous avons une première vague de fond, qui est la crise économique avec 3 millions de chômeurs et la baisse du pouvoir d’achat et de la solvabilité des ménages. Deuxième vague de fond, la fin du cycle de hausse des prix : ce cycle a duré quinze ans jusqu’à la fin 2011, malgré un accident majeur en 2008 et 2009. Troisième vague de fond, la fin du dispositif de soutien à l’investissement locatif : le Scellier avait été créé en 2009 comme un instrument à la fois structurel et conjoncturel. Dès le mois de mars 2009, les ventes repartaient. Aujourd’hui, les chiffres sont très inquiétants : les promoteurs ont réalisé 40 000 réservations d’appartement et de maison au premier semestre. S’il y en a 80 000 sur l’année entière, on sera au même niveau qu’en 2008, soit le chiffre le plus bas des dixhuit dernières années !

La maîtrise des prix du foncier est un travail de longue haleine. Céder 900 terrains avec une forte décote ou même gratuitement n’aura aucun impact immédiat sur les propriétaires privés.

Quel sera l’impact de l’encadrement des loyers décidé par le gouvernement ?

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