Les notaires français ont mis en évidence un certain nombre de tendances clés sur les prix, les ventes et l’accessibilité du marché dans leurs dernières informations sur l’état du marché immobilier.

Les données complètes couvrent la période allant jusqu’à la fin du troisième trimestre 2023, ainsi que certaines données préliminaires du début de l’année 2024 que les notaires utilisent pour prédire les tendances de l’immobilier dans les mois à venir.

Il s’agit de l’ensemble de données le plus complet pour le marché immobilier français, car les notaires traitent tous les biens immobiliers. Cet article se concentre sur les biens immobiliers non neufs (logements de cinq ans ou plus) et met en évidence sept tendances clés relevées par les notaires.

Forte baisse des ventes immobilières

Le point le plus important mis en évidence est la chute importante des ventes de logements, qui a commencé en 2022 et s’est effondrée en 2023.

Entre novembre 2022 et novembre 2023, seules 885 000 propriétés ont été vendues. Cela correspond à une baisse de 21,1 % par rapport aux 12 mois précédents (novembre 2021 – novembre 2022), et se situe à des centaines de milliers de propriétés du récent pic annuel (un peu plus de 1,2 million de propriétés, vendues entre août 2020-2021).

Il s’agit de la plus forte baisse des ventes depuis plus de 10 ans, et du nombre le plus bas de ventes annuelles de propriétés depuis avril 2017.

Les données préliminaires pour l’ensemble de l’année 2023, y compris le mois de décembre, font état d’une baisse à 860 000 propriétés, soit 225 000 de moins qu’en 2022.

« La baisse des volumes devrait se poursuivre, peut-être à un rythme plus lent, dans les mois à venir », indiquent les notaires, « avec des prix qui tardent à baisser et des taux d’intérêt à un niveau élevé. »

Cependant, les taux d’intérêt et l’inflation pourraient bientôt se stabiliser, ce qui rendrait les acheteurs potentiels plus confiants dans le marché, à condition de convaincre les propriétaires de vendre à des taux réduits, ce qu’ils pourraient être contraints de faire, étant donné que les prix baissent également.

Aucun secteur n’échappe à la baisse des prix

De manière générale, les prix ont baissé en France au troisième trimestre 2023.

Les données des notaires (juillet-septembre 2023) portent sur l’évolution des prix par rapport aux trois mois précédents et à l’année précédente (juillet-septembre 2022 – juillet-septembre 2023), pour les appartements et les maisons non neufs.

Elle examine séparément les ventes en Île-de-France et dans le reste du pays (province), ainsi que les changements globaux dans l’ensemble de ces zones.

Les prix baissent depuis plus d’un an dans la capitale, mais la lenteur de la croissance s’est maintenant transformée en une baisse définitive dans le reste du pays.

Des données récentes ont montré que le prix des logements en glissement annuel continuait d’augmenter en dehors de la région de la capitale (maintenue à flot par la croissance à la fin de l’ère Covid), mais toutes ces régions ont maintenant enregistré des baisses de prix.

Les baisses de prix des appartements ont été légèrement supérieures à celles des maisons et plus importantes dans la région de la capitale.

Crédit : Notaires de France / La Connexion

Certaines villes devraient connaître des baisses importantes

En ce qui concerne les villes françaises, certaines d’entre elles ont connu une baisse des prix beaucoup plus importante qu’ailleurs et seules quelques unes ont connu une hausse en 2023.

Plus d’informations ici : MAP : Les nouvelles données des notaires permettent de voir l’évolution des prix des logements près de chez vous en France

Les prévisions pour 2024, cependant, montrent des changements plus marqués.

« Les prix des appartements existants devraient continuer à augmenter d’une année sur l’autre au même rythme. [as in 2023] au Havre (+3%) et à Aix-en-Provence (+2%) », précisent les notaires, « tandis que les prix baisseront d’environ 6% à Angers et à Saint-Etienne ».

Dans d’autres villes – Caen, Grenoble et Nantes – la baisse sera plus proche de 10 % au cours de l’année.

Les prix des logements à Marseille/Aix-en-Provence, Mulhouse et surtout Toulouse devraient connaître une baisse annuelle comprise entre 4 % et 7 % d’ici février 2024.

D’autres villes, dont Angers, Lille, Le Havre, Amiens, Nantes, Lyon et Saint-Étienne, devraient connaître une baisse des prix de l’immobilier allant jusqu’à 10 % en 2024, avant que le marché ne commence à se stabiliser.

Plus d’informations ici : 3, 4, 5% : quelle baisse des prix de l’immobilier français attendue cette année ?

Le prix du m² à Paris continue de baisser

Les prix de l’immobilier à Paris même (les 20 arrondissements de la ville) sont passés sous la barre symbolique des 10 000 euros le m² vers la fin de l’année 2023, et ont continué à baisser cette année.

En 2024, le prix moyen était d’environ 9 630 € par m², soit une baisse de 7 % en glissement annuel.

Les prix des appartements ont baissé un peu plus dans les petite couronne (les trois départements qui entourent immédiatement Paris) de 8,7 %, soit un peu plus que ceux de l’Union européenne. grande couronne (le reste de l’Île-de-France), où la baisse est de 6,4 %.

Cette évolution se retrouve dans les prix des logements, avec une baisse du prix de l’immobilier de 6,4 %. petite couronne plus forte (7,5%) que le reste de la région (6,7%).

Malgré cela, le prix de l’immobilier à Paris reste plus de deux fois plus élevé que partout ailleurs dans le pays.

Il convient de noter que les informations figurant dans le lien ci-dessous ne couvrent que la période allant jusqu’à la fin du troisième trimestre 2023, de sorte que les prix à Paris ne sont pas encore tombés sous la barre des 10 000 euros par m².

Plus d’informations ici : SEE : les prix des appartements commencent à baisser en France selon les nouvelles données des notaires

Qui est le plus actif sur le marché en France ?

Plus de la moitié (52 %) des ventes de biens immobiliers sur la période étudiée ont été réalisées par des cadres moyens ou supérieurs (profession intermédiare et cadre supérieur).

Les autres étaient principalement le fait de retraités (14%), d’autres employés (14%) et d’ouvriers (10%), le reste étant constitué d’artisans et de travailleurs agricoles.

Les employés et les ouvriers ont vu leur part dans les achats immobiliers diminuer respectivement de 3 % et de 2 % depuis 2019.

Le marché du neuf est toujours en difficulté

Les notaires affirment que le marché de la construction neuve souffre toujours de « difficultés endémiques ».

Le nombre de nouveaux logements construits en 2023 est inférieur de près d’un quart à celui de 2022, et de 20 % à celui des 12 mois précédant directement le premier blocage de Covid.

Le nombre de réservations de biens immobiliers neufs ou en cours de construction a chuté de 40 % en glissement annuel en septembre 2023.

Toutefois, le nombre de logements neufs mis sur le marché a augmenté de 16,7 % par rapport à l’année précédente, ce qui montre que si les acheteurs deviennent plus confiants, il est encore possible que ces chiffres s’améliorent.

Le nombre de prêts hypothécaires continue de baisser

Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires ont atteint 3,99 % à la fin du mois de novembre 2023 et devraient atteindre 4 % avant la fin de l’année.

Toutefois, une réduction de ces taux est désormais attendue, davantage d’acheteurs étant susceptibles de tenter d’acquérir un bien immobilier si l’inflation diminue en France.

L’encours des prêts hypothécaires en France est tombé à 8,7 milliards d’euros en novembre 2023, contre 9,2 milliards d’euros le mois précédent.

Cela signifie qu’il y a plus de personnes qui remboursent leurs prêts hypothécaires que de personnes qui sont remplacées par de nouveaux prêts hypothécaires, ce qui peut également inciter les banques à proposer des taux plus attractifs.

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