Le système d’évaluation énergétique des petites propriétés en France va changer et permettra à environ 140 000 foyers d’échapper aux catégories inférieures « F » et « G », a confirmé le gouvernement.

Le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, a qualifié ce changement de « simplification majeure du logement » dans une interview. avec Le Parisien le 12 février.

Qu’est-ce que le système d’évaluation énergétique, ou DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un classement de l’efficacité énergétique d’un bien immobilier de A à G (A étant la meilleure note).

L’objectif est de réduire la consommation d’énergie et de limiter les émissions de gaz à effet de serre. Les logements les moins bien notés sont ceux qui portent les étiquettes F et G.

Un bien immobilier doit disposer d’un DPE valide avant d’être vendu, mais aussi avant d’être loué à des locataires.

Le gouvernement a déjà interdit aux propriétaires de louer des logements avec un label G (le changement devant entrer en vigueur à partir du 1er janvier 2025), et devrait interdire ceux avec un label F à partir de janvier 2026, et un label E à partir de janvier 2028.

Plus d’informations ici : Explicatif : Enquête DPE et nouvel audit énergétique pour les biens immobiliers en France
En savoir plus : La note énergétique du DPE est-elle basée sur les factures réelles ?

Un audit DPE prend en compte de multiples facteurs, notamment les matériaux, l’isolation, le double vitrage, l’équipement de chauffage et l’efficacité du chauffage.

L’affichage trompeur ou la manipulation d’une évaluation DPE est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 euros pour les personnes physiques ou 15 000 euros pour les entreprises.

Quel est le changement ?

M. Béchu s’apprête à modifier le mode de calcul du DPE pour les petits logements de moins de 40 m².

Cette modification comprendra un nouveau coefficient de pondération pour la production d’eau chaude, afin que les petits logements ne soient pas injustement pénalisés par une plus grande proportion de production d’eau chaude par rapport à leur superficie, en comparaison avec les logements plus grands.

Cela permettra à environ 140 000 propriétés d’être retirées des catégories les plus basses, également connues sous le nom de passoires énergétiques (gaspilleurs d’énergie).

« Plus de 27 % des très petites propriétés sont considérées comme des passoires énergétiques. [and are labelled F or G]…mais cela ne reflète pas la réalité », a déclaré M. Béchu. Cela est dû à « un biais de calcul » dans le DPE, a-t-il déclaré.

Pourquoi le ministère a-t-il pris cette décision ?

« Nous nous sommes aperçus que plus la surface d’un logement est petite, plus la part de la production d’eau chaude est importante », explique M. Béchu. Celle-ci, qui dépend notamment de la taille du ballon d’eau chaude, « affecte de manière disproportionnée la classification, sans lien réel avec le nombre d’occupants ».

L’objectif est également de sortir ces biens des catégories F et G, afin de « contribuer à débloquer la situation sur le marché de l’offre locative », a déclaré le ministre du Logement Guillaume Kasbarian sur RTL le 12 février.

« Nous allons tout mettre en œuvre dans les semaines et les mois qui viennent pour simplifier au maximum les choses », a-t-il déclaré.

Comment puis-je savoir si ma propriété sera affectée ?

L’Agence de la Transition Ecologique a mis en ligne un simulateur qui permet de voir si un bien immobilier sera concerné par le changement de calcul.

Le simulateur permet de vérifier la classe énergétique du logement et « d’obtenir un certificat qui vaudra comme nouvelle classification », poursuit le ministre.

Les dates d’interdiction de mise en location des logements les moins bien classés seront-elles repoussées ?

Non. Le ministre a déclaré qu’il ne souhaitait pas modifier ce calendrier.

Cependant, il a déclaré qu’il viserait à « clarifier certaines règles qui s’appliqueront à partir du 1er janvier de l’année prochaine ». Il s’agira notamment de préciser que « l’obligation d’effectuer des travaux pour relouer un bien classé G ne s’appliquera qu’en cas de renouvellement du bail… ou de changement de locataire », a précisé M. Béchu.

Ainsi, « aucun locataire ne sera expulsé de force de son logement parce qu’il est énergivore », a-t-il précisé. De même, si « un locataire refuse de quitter un logement classé G pendant sa rénovation », il y aura une clause « exonérant le bailleur d’effectuer des travaux ».

Cependant, une fois que le locataire aura déménagé, le propriétaire sera tenu d’effectuer les travaux avant de pouvoir relouer le logement.

Cette mesure s’appliquera également aux « copropriétés qui ont voté des travaux, mais qui n’ont pas eu le temps de les réaliser », a déclaré M. Kasbarian.

Quelles ont été les réactions à ces changements ?

Les réactions ont été mitigées, les associations de propriétaires accueillant favorablement le changement, tandis que les associations de locataires restent plus critiques.

L’introduction d’un DPE pondéré pour les petits biens immobiliers a été demandée par la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers et la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier.

Ces organisations, ainsi que le Syndicat interprofessionnel du diagnostic immobilier, ont accueilli favorablement ces changements.

« La fin des interdictions de location est prévue dans au moins un an, ce qui permettra de réaliser ces opérations indispensables dans des délais plus réalistes », écrivent-ils dans un communiqué de presse.

De même, Olivier Salleron, président de la Fédération française du bâtiment, s’est félicité de ce changement qui « permettra de remettre en location des appartements », a-t-il déclaré à l’AFP.

Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier, demande que soit encore modifié le mode de calcul du DPE pour les logements chauffés à l’électricité, qui « sont pénalisés par rapport au gaz ».

Il estime toutefois que les changements annoncés par le ministère sont une « bonne chose ».

En revanche, les associations de locataires n’ont pas été aussi accueillantes.

Le président de la Confédération nationale du logement, la principale association de locataires de logements sociaux, a qualifié cette mesure de « tour de passe-passe » et de « formidable cadeau aux propriétaires » qui « ne résoudra pas les problèmes de qualité des logements ».

L’association Droit au logement a également déclaré que « compte tenu de la situation actuelle du marché locatif », les locataires pourraient avoir des difficultés à trouver un autre logement pendant les travaux de rénovation énergétique. Cela pourrait signifier qu’ils seront coincés dans un logement non économe en énergie que le propriétaire n’est pas obligé d’améliorer (bien que le loyer des propriétés classées F et G ne puisse pas être augmenté).

« Nous devons vérifier que les conditions accordées aux propriétaires ne constituent pas une échappatoire pour éviter de réaliser des travaux », a déclaré Manuel Domergue, directeur de la Fondation Abbé Pierre.

Articles connexes

Le certificat énergétique DPE est-il nécessaire pour un bien immobilier utilisé pour des locations Airbnb ?
Les propriétaires en France sont conseillés sur la meilleure façon de se préparer aux évaluations énergétiques